Emlak Rayiç Bedelleri Değerlendirme Toplantısı                    

 
Emlak vergisi "Türkiye sınırları içerisinde bulunan bina, arazi ve arsaların mükellefleri tarafından beyan veya kanun hükümlerine göre tespit olunan, vergi değeri üzerinden alınan ve tahsil olunan bir servet vergisidir. 
Emlak vergisi, "belediyelerin öz gelirleri arasında yer alan en önemli vergi gelirlerinden birisi olduğu için, belediyeler tarafından tarh ve tahakkuk ettirilerek, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ve bu Kanuna bağlı tali mevzuat hükümlerine göre tahsil edilmekte olup bina, arsa ve arazi vergisi olmak üzere üçlü bir ayrıma tabi tutulmaktadır”.
Emlak vergisi, her 4 yılda bir takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanmaktadır. İlk yılı izleyen üç yılda ödenecek vergi, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmaktadır.
2026-2029 yıllarına ait uygulanacak emlak vergi değerlerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri karara bağlanmış ve ilgililere tebliği işlemleri 30 Haziran 2025 günü mesai saati bitimine kadar yapılmıştır.

2026 yılından itibaren yeni takdir kararlarına istinaden hesaplanacak emlak vergi değerleri tapu harçlarının hesaplanmasını da etkileyecektir. Çünkü harçlar emlak vergi değerleri üzerinden hesaplanmaktadır.
Veraset ve intikal vergisinde taşınmazların vergiye esas değeri işletmeye dahil olsun olmasın emlak vergi değerine göre hesaplanmaktadır.
Emlak vergi değeri değerli konut vergisini de etkilemektedir. Bir konutun değerli konut vergisi kapsamına girip girmediği emlak vergi değerine göre belirlenmektedir. Ayrıca değerli konut vergisine tabi olan konutlarda değerli konut vergisi emlak vergi değerini aşan tutar üzerinden hesaplanmaktadır.
Yaz başında belirlenen metrekare birim değer takdirlerine yönelik tebligat mükelleflere değil, ticaret odaları, muhtarlıklar gibi kurumlara yapılmıştır. Kendilerine tebligat yapılmamış olsa da mükellefler de takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı vergi mahkemesi nezdinde dava açabilmektedir.
Kamuoyunda çokça dile getirildiği gibi, bazı örneklerde vergilerde yaklaşık 10 kat artış yapılacağı görülmektedir. Bu nedenle çok sayıda mükellefin değer artışı nedeniyle dava açması beklenmektedir. Sekiz yıl önce 2017 yılında yapılan takdirlere karşı böyle bir dava furyası yaşanmış ve sonuçta artış oranları kanunla bir önceki yıla göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştır. Benzer bir karar alınması hem belirsizliği ortadan kaldıracak; hem de mahkemelerin dava yükünün artmasını engelleyecektir.

Türkiye’de vergi gelirlerinde dolaylı vergilerin payının çok yüksek, doğrudan vergilerin payının çok düşük olduğu bilinen bir sorundur. Bu nedenle harcamalar üzerinden değil, gelir ve servet üzerinden alınan vergilerin toplam vergi gelirleri içindeki payının artmasına yönelik adımlar doğrudur. Bununla birlikte, gelecek yıl için kabul edilecek birim değerlerdeki artış normal sınırların çok ötesindedir. Bu artış, adil olmadığı gibi, mükelleflerin ödeme kapasitelerini de çok zorlayacaktır. İkincil etki olarak, ilgili gayrimenkulün kira bedelinin de artması gibi bir sonuç doğuracak ve bu da enflasyonu yükseltecektir.
Emlak vergisi mükelleflerinin takdir kararlarını mahkemeye taşımak ve takdir kararının iptal edilmesi için son başvuru tarihi 7 Eylül’de sona ermektedir. Mahkeme, takdir kararını iptal ederse takdir komisyonunun yeniden toplanması ve yeni bir değer tespiti yapması gerekecektir. Yeni değer için de dava yolu açık olacaktır.
Vergi uzmanları tarafından mükelleflere, dava dilekçelerinde sadece iptal istemi ile yetinmemeleri, değerin mahkemece belirlenmesine yönelik taleplerde de bulunmaları tavsiye edilmektedir.
Yargı kararları üzerine takdir komisyonlarınca yeniden verilen kararlar ile daha evvel verilen kararlardan kesinleşenler, belediye ve muhtarlıklarda ilana mahsus yerlere asılmak suretiyle 2026 yılının Mayıs ayı sonuna kadar mükelleflere duyurulacaktır.

Emlak sahiplerinden biri tarafından açılan dava sonucunda değişen değerler, dava açmayan diğer emlak sahipleri için de geçerli olacaktır. 
İlçeler Bazında Metrekare Başına Örnek Rayiç Bedel Tutarları
Taşınmazların emlak vergisine esas teşkil eden emlak rayiç bedelleri, belediyeler bünyesindeki emlak takdir komisyonları tarafından dört yılda bir belirlenmektedir. 2026–2029 dönemine ilişkin rayiç bedeller açıklanmış, Antalya genelinde yüzde 500 ile 1.500 arasındaki artışlar dikkat çekmiştir. Konyaaltı, Muratpaşa ve Aksu ilçeleri başta olmak üzere birçok bölgede rayiç bedeller olağanüstü artış göstermiştir.
Gayrimenkul ve İşletme Kiraları ile İlgili Değerlendirmeler
İşletme kiralarında, mal sahibi ve kiracı arasındaki ilişkiyi bozacak nitelikte yüksek artışlar söz konusudur. Bu durum, enflasyonla mücadeleye de olumsuz katkı sağlayacaktır.
Jeopolitik nedenlerle şehrimize nitelikli göçün gelmesiyle birlikte hem kiralarda hem de gayrimenkul alım-satımında yüksek bedeller görülmektedir. Ancak bu artışların şehrin tamamına eşit şekilde yansımadığı gözlemlenmektedir.
Vergi oranlarının daha gerçekçi seviyelere düşürülmesi ve matrahların da daha doğru oranlarda hesaplanması gerekmektedir.
Doğru belirlenen matrah, vergilendirmede cazibe yaratarak kayıt dışılığın önüne geçebilir.
Emlak rayiç değerleri konusunda, iş dünyasının katkılarıyla detaylı bir çalışma yapılması ve bu değerlerin piyasa gerçekleriyle uyumlu hale getirilmesi önem arz etmektedir.
Günümüzde herkes finansman arayışı içerisindedir. Kamu da, yerel yönetimler de kaynak ihtiyacı içindedir. Ancak bu kaynak yaratılmaya çalışılırken, kaynağı üreten iş dünyasının da ayakta kalabilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Bu nedenle yeniden bir değerlendirme yapılması zorunludur.
Talep edilen her vergi ya da yükümlülük eninde sonunda toplumun üzerine yansımakta ve hayat pahalılığını artırmaktadır. Dolayısıyla yapılacak düzeltmelerin makul seviyede tutulması, oranların makul ve sürdürülebilir düzeylerde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Mevcut oranların hakkaniyetli olmadığı örneklerle görülmektedir. Örneğin 435 TL olan rayiç bedellerin, 500 TL ve hatta 1000 TL gibi seviyelere yuvarlandığına şahit olunmaktadır. 
Rayiç bedellerdeki artışların, piyasa gerçeklerinden ziyade pazardaki günlük alışveriş mantığıyla şekillendiği gözlemlenmektedir. Bu yaklaşım, iş dünyasında güvensizlik yaratmakta ve ekonomik istikrarı zedelemektedir.

KONYAALTI
Konyaaltı ilçesinde rayiç bedel rakamları 2025-2026 yılları karşılaştırması şu şekilde değişim göstermiştir:
Altınkum Mahallesi’nde 2025 yılında 6.362 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 843 artış ile 60.000 TL’ye, 
Arapsuyu Mahallesi Akdeniz Bulvarı’nda 2025 yılında 10.179,75 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 685,87 artış ile  80.000 TL’ye,
Gürsu Mahallesi Anadolu Caddesi’nde 2025 yılında 5.598,86 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 793,04 artış ile 50.000  TL’ye
Hurma Mahallesi’nde 2025 yılında 5.089,87 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 685,87 artış ile 40.000 TL’ye,
Kuşkavağı Mahallesi’nde 2025 yılında 5.598,86 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 971,65 artış ile 60.000 TL’ye çıkmıştır.

KEPEZ
Kepez ilçesinde de rayiç bedel artışları şu şekildedir:
Ahatlı Mahallesi’nde 2025 yılında 279,95 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 2221,84 artış ile 6.500 TL’ye,
Ulusoy Caddesi’nde 2025 yılında 839,83 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 1090,72 artış ile 10.000 TL’ye
Atatürk Mahallesi Sakarya Bulvarı’nda 2025 yılında 2.175,93 TL olan rayiç bedel 359,57 artış ile 10.000 TL’ye
Baraj Mahallesi Tevfik İleri Sokak’ta 2025 yılında  122,15 TL olan rayiç bedel yüzde 1946,66 artış ile 2.500’TL’ye, 
Göksu Mahalesi Gazi Bulvarı’nda 2025 yılında 1.985,05 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 655,65 artış ile 15.000 TL’ye yükselmiştir.

MURATPAŞA 
Muratpaşa’da ise 2025 yılı rayiç bedelleri 2026 yılında şu şekilde olacaktır:
Altındağ Güllük Caddesinde 2025 yılında 1.908,78 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 895,40 artış ile 19.000 TL’ye,
Bbahçelievler Mahallesi’nde 2025 yılında 2.036,03 TL olan rayiç bedel yüzde 1619,03 artış ile 35.000 TL’ye,
Kızıltoprak  Mahallesi Aspendos Bulvarı’nda 2025 yılında 7.635,13 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 1144,25 artış ile 95.000 TL’ye
Güzeloba Rauf Denktaş  Mahallesi’nde 2025 yılında 6.871,62 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 918,68 artış ile 70.000 TL’ye,
Yüksekalan Mevlana’da ise 2025 yılında 7.126,11 TL olan rayiç bedel 2026 yılında  1022,63 artış ile 80.000 TL’ye çıkmıştır.

AKSU
Aksu ilçesinde ise rayiç bedel artışları şu şekilde geçekleşmiştir:
Altıntaş Mahallesi 26045. Sokak’ta 2025 yılında 435,2 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 1738,24 artış ile 8.000 TL’ye
Atatürk Mahallesi’nde 2025 yılında 89,07 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 1584,07 ile 1.500 TL’ye,
Çalkaya Mahallesi’nde 2025 yılında 127,25 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 2650,49 artış ile 3.500 TL’ye,
Kundu Mahallesi’nde 2025 yılında 1.107,04 TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 803,31 artış ile 10.000 TL’ye
Pınarlı Mahallesi’nde 2025 yılında 101,8TL olan rayiç bedel 2026 yılında yüzde 1275,25 artış ile 1.400 TL’ye çıkmıştır.