Gayrimenkul sektöründe yıllardır tartışma konusu olan tapuda düşük bedel gösterme uygulaması sona eriyor. 2026 yılı itibarıyla satışı yapılan tüm konutlarda gerçek satış bedelinin tapuya beyan edilmesi zorunlu hale geliyor. Bu değişiklikle birlikte tapu harçları da artık belediyelerdeki rayiç bedeller üzerinden değil, fiilen gerçekleşen satış fiyatı üzerinden hesaplanacak.
Uzmanlar, düzenlemenin hem kayıt dışılığı azaltacağını hem de konut piyasasında gerçek fiyatların ortaya çıkmasını sağlayacağını belirtiyor. Yeni uygulama, kısa vadede tapu masraflarını artırsa da uzun vadede alıcı ve satıcıyı hukuki risklerden korumayı hedefliyor.
Yeni sistemde tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4'ü oranında ve gerçek satış tutarı üzerinden tahsil edilecek. Ayrıca tapu dairelerinde her işlem için alınan 6 bin 681 TL döner sermaye ücreti uygulaması da devam edecek.
Bu değişiklik, özellikle büyükşehirlerde konut alan ve satanlar için ciddi maliyet artışları anlamına geliyor. İstanbul'un bazı ilçelerinde tapu harçlarının yüz binlerce liraya ulaştığına dikkat çekiliyor.
Şubat ayında yürürlüğe girecek e-Devlet yetkilendirme sistemi ile emlak sektöründe yeni bir dönem başlıyor. Buna göre, mülk sahipleri emlakçılara yalnızca e-Devlet üzerinden yetki verebilecek. Yetki belgesi olmayan emlakçılar ilan sitelerinde satılık ilan giremeyecek ve pazarlama faaliyeti yürütemeyecek.
Bu adımın, piyasadaki bilgi kirliliğini ve kontrolsüz ilan sayısını azaltması bekleniyor.
İstanbul Anadolu Yakası'nda faaliyet gösteren Adrese Gayrimenkul Yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığının ciddi riskler barındırdığına dikkat çekti. Hiçdurmaz, gerçek satış bedeli ile tapu beyanı arasındaki farkın ileride yapılacak denetimlerde alıcı ve satıcıyı zor durumda bırakabileceğini vurguladı.
Hiçdurmaz'a göre, bu durum yalnızca vergi kaybına yol açmıyor; aynı zamanda konut fiyat istatistiklerinin sağlıklı oluşmasını da engelliyor. Şeffaf beyanın, piyasanın doğru okunabilmesi açısından kritik olduğunun altı çiziliyor.
Yeni sistemle birlikte ilan doğrulama mekanizması devreye alınacak. Elektronik ortamda yapılacak denetimlerde tapu kayıtları ile ilan platformları entegre çalışacak. Böylece sahte ilanlar, yetkisiz emlakçılık ve kaparo dolandırıcılığı gibi yaygın sorunların önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Yetkililer, aynı konutun farklı fiyatlarla ilan edilmesinin hem alıcıyı hem de satıcıyı mağdur ettiğini belirterek, yetkilendirme zorunluluğunun piyasayı kilitlemek değil, düzenlemek için hayata geçirildiğini vurguluyor.
Artan tapu masrafları nedeniyle uzmanlar, tapu harcının alıcı ve satıcı arasında yüzde 2–yüzde 2 şeklinde paylaşılmasının daha yaygın hale geleceğini öngörüyor.
Yeni düzenlemeyle birlikte konut satışlarında şeffaflık artarken, daha güvenli, denetlenebilir ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası oluşturulması hedefleniyor.